Essa é uma dúvida comum na vida de muitas pessoas, inclusive, recebemos vários e-mails sobre esse assunto. O tema é tão comum, que virou um artigo. Leia por completo e entenda toda essa história de vender imóvel para investir dinheiro.
Um financiamento imobiliário requer muito planejamento financeiro: o prazo é longo e os juros são altos, ao menos no Brasil.
Daí, o que mais se ouve, para quem tem imóvel, é: a melhor coisa é vender imóvel para investir dinheiro.
Mas, será?
É claro que vender o seu imóvel te daria um bom patrimônio para investir e isso resultaria em bons juros para você – o que é ganhar dinheiro com a renda passiva.
Por outro lado, alguns dizem que é melhor alugar o imóvel e receber o valor, como se também fosse uma renda passiva.
Enfim, para quem tem um imóvel quitado, há várias possibilidades, mas qual a melhor?
Vamos responder tudo isso, mas não sem antes estudarmos alguns pontos importantes!
O atual cenário
O atual cenário é marcado pela queda dos juros.
E isso é uma novidade, né: porque os últimos foram marcados pela alta Selic, que chegou a ficar em 14,25% e permaneceu acima dos dois dígitos até tempos atrás.
Calma que você já vai entender o que isso tem a ver com o fato de você vender imóvel para investir dinheiro.
Nesse tempo de alta de juros, o mercado imobiliário vivia um momento de diminuição de crédito, o que, obviamente:
- Aumentou a vacância dos imóveis,
- Desaquecimento nos novos empreendimentos,
- Redução na disposição das famílias em assumir financiamentos.
Esses três pontos impactaram, negativamente, o mercado dos imóveis.
E em 2015 terminou o bom período de alta, que posteriormente foi chamado pelos especialistas de “fuga dos imóveis”.
E a fuga dos imóveis tinha um ponto totalmente ligado aos investimentos financeiros:
– Até aqueles mais conservadores eram mais rentáveis!
Portanto, se nessa época você tivesse perguntado se valia a pena vender imóveis para investir dinheiro, obviamente, a resposta seria SIM.
Mas, hoje tudo mudou, né!
O mercado tem uma Selic em 6,75% praticamente a metade do que era nesses anos atrás.
E, no mesmo sentido, o mercado imobiliário dá sinais de recuperação, conforme a indicações dos índices divulgados.
É agora que você vai começar a criar a própria resposta para a pergunta! Fique atento!
Vender o imóvel e pagar aluguel
Supondo que você esteja mesmo pensando em vender imóvel para investir dinheiro, temos que considerar que você terá que pagar aluguel de outro imóvel para morar, certo?
Ok, vamos lá!
O índice CDI é o mais usado nas aplicações financeiras da renda fixa e ele ficou em 0,54% no último ano, conforme dados de dezembro passado.
Logo, os investimentos mais conservadores tiveram rendimento de 0,5% ao mês.
Agora, vamos às contas – e fazendo apenas um exemplo HIPOTÉTICO, está bem?
Um aluguel deve te custar 2 mil reais, incluindo despesas extras (como valor de condomínio e IPTU).
E consideraremos também que seu apartamento vendido custe 450 mil reais.
Também temos que pensar na correção anual dos aluguéis, que é visto pelo IGPM.
Fazendo essa breve análise dá para notar que a vantagem financeira dos investimentos foi diminuída de forma drástica.
Especialmente se estamos falando em algo como: vender imóvel para investir dinheiro em opções conservadoras e atreladas ao CDI para ter ganhos acima da inflação.
Podemos pensar, inclusive, em um investimento pré-fixado com rentabilidade de 9% no médio prazo, tal qual o Tesouro Prefixado com Juros Semestrais (NTN-F).
E a resposta é a seguinte: você vai precisar fazer muitas contas!
Sabe por quê? Porque qualquer vírgula pode mudar tudo.
Olha bem o que você vai ter que considerar e que não podemos falar com absoluta certeza neste artigo:
- Potencial de valorização do imóvel conforme sua região,
- Comportamentos emocionais para com o imóvel,
- Rentabilidade dos investimentos mais conservadores, entre outros.
Mas, calma. Se você não está satisfeito com a resposta, continue lendo…
No tópico abaixo vamos fazer outra suposição.
Receber aluguel ou investir dinheiro?
Agora, vender imóvel para investir dinheiro é uma questão a ser mais trabalhada considerando que o seu imóvel já está alugado.
Ou seja, você já tem uma renda passiva, que vem do aluguel.
Mas, será que vender o imóvel e investir o dinheiro é mais vantajoso?
Nossa suposição é para um aluguel de 1,3 mil reais e o valor de venda, de 304 mil reais.
Então, esse valor investido em um título do governo federal, baseado na taxa Selic, poderia render mais de 26 mil reais brutos ao final de 1 ano.
Em rendimento líquido, o valor seria pouco mais de 21 mil reais.
Oras, se você recebe 1,3 mil mensalmente, teria uma soma de 15 mil no ano.
Então, nesse caso, fica claro que vender imóvel para investir dinheiro vale sim a pena!
Mas, claro, estamos falando de exemplos hipotéticos, tá bom?
O fato é que seu lucro seria em 5 mil reais maior!
Agora, considere que todos os valores estão sujeitos as alterações que podem acontecer com o tempo, ainda mais em 2018, que é uma no de eleições e mudanças no cenário político.
O que queríamos provar é que você vai ter que estudar o seu caso, analisar os seus números para saber se a renda fixa vale a pena ou se receber aluguel é melhor.
Se você lê nosso blog corriqueiramente, sabe que sempre preferimos a renda fixa: justamente porque ela é mais didática e pode ser, quase sempre, mais rentável.
Você não tem que se preocupar com comissões, ajustes no imóvel, imobiliárias… Etc.
Mas, a decisão é sua, sempre!
E esperar para vender o imóvel mais tarde…
É uma forma de ganhar dinheiro?
Uma carteira mista, um fundo balanceado, uma composição adequada ao perfil de vocês e que tenha base o cenário da economia…
Isso é importante de se considerar.
Por outro lado, se vocês sentem falta de uma rentabilidade maior.
Mas percebe que esse imóvel está a passar por um processo de valorização ou uma região de escassez de propriedade vale a pena aguardar um pouco mais.
Trabalhar com um possível aumento do valor desse imóvel por alguns meses, talvez alguns poucos anos, para depois vender essa propriedade em condição melhor do que aquela que vocês teriam na renda fixa – pode ser sim uma solução.
Mas, vale lembrar que no Brasil, mesmo com a queda na taxa Selic, nosso rendimento de renda fixa é bastante elevada, considerada acima da média mundial.
Logo, sempre haverá uma tendência de que a venda do imóvel seja algo vantajoso.
Isto porque ao ter o seu dinheiro aplicado no banco você tem uma rentabilidade maior e com maior liquidez no seu capital.
Se você não sabe, a liquidez significa que quando você identifica uma nova oportunidade por de investir algo melhor de comprar, algo com grande desconto, você vai ter de onde tirar o dinheiro.
A liquidez no imóvel é praticamente inexistente porque se você precisar do dinheiro imediatamente, dificilmente vai conseguir – exceto para alguns casos de sorte.
Quando você tem a oportunidade à sua disposição, você tem aquele dinheiro parado no imóvel, não é o rendimento do aluguel que vai te permitir pagar um automóvel ou outra propriedade à vista.
Então, a liquidez é um fator a ser considerado também.
Questões pessoais sobre viver de aluguel
Após essas análises, temos que levar em conta alguns pontos importantes.
Tudo que falamos acima foi em cima de números, da razão. Mas, sabemos que no Brasil, ter um imóvel é uma questão totalmente emocional.
Para se ter uma ideia, uma pesquisa do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) mostrou que ter a casa própria é o principal sonho de consumo dos brasileiros.
Assim, 1/3 da população daqui deseja comprar uma casa ou um apartamento nos próximos anos.
Mas, a partir disso, é preciso reconhecer que há uma necessidade de ter planejamento financeiro.
– mesmo porque, ainda que vá financiar um imóvel, você precisaria ter uma entrada significativa de 30% do valor total.
Agora, se você também mantém o sonho da casa própria, o ideal é ver um vídeo que foi publicado há alguns anos aqui no blog e te explica como pagar o financiamento da casa pode corroer seu sonho de ficar rico.
Veja abaixo!
Comprar Casa é para Otário! Será mesmo?
Vamos imaginar, então, um financiamento de uma casa de 300 mil reais.
Então são 3 mil reais por mês.
Se você vai alugar ao invés de financiar, pensa comigo, se você está disposto a financiar um imóvel de 300 mil, a conta serve para qualquer valor, você está disposto a pagar 1,5 mil reais e vai te sobrar 1,5 mil reais, você concorda?
O que você faz com esse 1,5 mil reais que sobrar? Você investe!
Ao invés de você botar esses 3 mil na parcela do financiamento, você pega 1,5 mil bota no aluguel e os outros 1,5 mil você investe.
Um aumento de juros de 1% ao mês, sendo uma Renda Fixa e uma inflação calculada aí em 7% ao ano.
Em 14 anos, você consegue juntar os 300 mil, aí você vai lá e pum! Compra o imóvel à vista, mesmo morando de aluguel.
As pessoas falam assim: “Mas se eu morar de aluguel não vai sobrar dinheiro”.
Sobra sim! Sobra metade do valor do aluguel porque o financiamento é 1% do valor do imóvel e o aluguel e 0,5%.
O problema é que você vai ter que pegar os mesmos 3 mil que você gastaria no financiamento e investe 1,5 mil e os outros 1,5 mil paga o aluguel.
E, ao final de 14 ou 15 anos, você vai ter os mesmos 300 mil e vai conseguir comprar o imóvel à vista, mesmo pagando aluguel por 14 anos.
Entendeu essa lógica? Está tudo explicadinho no vídeo abaixo, acompanhe:
https://youtu.be/TFmMYd7FvJw
Vale a pena usar reservas para dar de entrada em um imóvel?
Se o assunto é ganhar dinheiro com imóveis, as pessoas pensam que quanto mais imóveis tiver, maior será o lucro.
“Quero sair da casa dos meus pais e apareceu um imóvel legal para alugar. Ele vale 375 mil (preço da venda) e o aluguel está 2.200 (IPTU + condomínio)”…
Como pagar o IPTU 2018 – Tudo o que você precisa saber!
“Considerando que eu tenho 200 mil investidos, o que vale mais a pena: dar 200 mil de entrada no imóvel e financiar 175 mil ou pagar aluguel e manter os investimentos até alcançar o montante total e comprar o imóvel à vista”?
Outra questão pertinente na vida das pessoas.
Duas reflexões importantes na questão acima, vamos considerar.
Primeiro é uma crítica à reflexão que você coloca sobre o custo mensal do aluguel: R$ 2.200 incluindo IPTU e condomínio!
Isto está em falha porque se você comprar esse imóvel e pagar os 375 mil, você também vai pagar condomínio e IPTU.
Então, a análise tem que ser feita em cima do valor do aluguel que em uma estimativa de R$ 2.200 no total.
Acredito que em torno de R$ 1.300 a R$ 1.400, seja o valor real do aluguel desse imóvel.
Um alerta para todos que estão avaliando a possibilidade do aluguel…
Quando você vai a uma imobiliária alugar um imóvel, normalmente vai perguntar quanto você quer pagar de aluguel e condomínio e IPTU, e as pessoas ingenuamente falam:
“Quero pagar R$ 2 mil a 2.500”.
Cuidado porque as imobiliárias estão cobrando o seu porcentual de serviço não sobre o aluguel, mas também sobre o condomínio, sobre o IPTU… E isso é um abuso!
Uma cobrança indevida porque o serviço é sobre o aluguel e não sobre a manutenção daquele imóvel que você pretende morar.
Ressalva feita, reflexão sobre se é melhor ele dar R$ 200 mil de entrada e financiar R$175 mil ou pagar o aluguel – o que você acha?
Na real, nem um e nem outro!
Equilíbrio
Talvez o meio termo se a ideia é ter a propriedade!
Se você avaliou essa sendo a sua propriedade, se a ideia é comprar, você não deveria raspar toda a sua reserva, ficar sem nenhum tipo de reserva de emergências para pagar só o financiamento.
Tendo R$ 200 mil reais, se o seu custo mensal, por exemplo, estiver na casa dos 5 mil eu manteria uma reserva de emergências de umas 6 vezes o seu custo mensal, uns R$ 30 mil reais por exemplo.
Isso seria suficiente para dar de entrada, a diferença para financiar um montante menor, para ter um alívio nas prestações, isso se você fosse comprar.
Você colocando que está morando com os pais e que pintou um imóvel legal, que pode ser comprado ou alugado, me remete a ideia de você manter uma flexibilidade enquanto quer mudança na vida.
Você é jovem?
Está começando a sua vida independente?
Então, nesse momento comprar a casa própria significa assumir um custo fixo que certamente vai limitar suas escolhas, escolhas de trabalho, por exemplo.
Você decide morar nesse lugar, só vai procurar trabalho perto desse lugar, quando na juventude o mundo é o seu local de trabalho e também restrições financeiras, você assume uma prestação muito pesada.
Certamente, o valor será maior do que os R$ 1.400 reais de aluguel, para uma condição de pagamento que vai durar anos, décadas, que certamente vai limitar a ousadia do seu trabalho!
E se você quer experimentar uma carreira , quer experimentar crescimento com o custo fixo alto? Você vai recusar propostas mais ousadas que paguem um pouco menos.
Motivos para Não Investir em Imóveis
Uma casa não gera lucros!
Pronto, esse seria um motivo suficiente para você não fazer essa bobagem.
Por que não gera lucros? Oras, porque só gera gastos.
Pega o lápis e o papel aí…
Vamos lá: Valor do Condomínio, IPTU, Água, Luz, Reformas… Bom, melhor parar né, porque em uma dessa vai que o chuveiro queima.
A valorização, ela realmente existe? Não!
Sabe por quê? Bem, esse é um assunto para mais tarde, no fim do texto, mas vamos te contar bem rapidinho para você não ficar muito curioso.
É assim ó: você compra um apartamento hoje de 200 mil reais.
Até aí tudo bem, né?
Então, daqui há um tempo ele valoriza e vai para 300 mil reais. Aí você vai cair matando e dizer que lucrou 100 mil reais.
E você está certo.
Só que, como falamos, tem um jeito muito mais fácil de conseguir ganhar ainda mais dinheiro.
Pensa cá comigo: você pega esses 200 mil reais e investe em alguma aplicação, sei lá, vamos citar a LCI, por exemplo, que não tem nem Imposto de Renda. (Conheça um pouco mais sobre a LCI e a LCA).
Então, você deixa seu dinheiro lá, esses 200 mil, investidos pelo mesmo tempo que você deixou o apartamento para valorizar.
Tenho certeza que seu lucro será maior e DETALHE: você não precisou pagar IPTU, nem limpeza, nem condomínio, nem nada.
Você só investiu! É simples, não é?
Por sinal, você sabe o que é Liquidez?
É uma coisa que o imóvel não tem.
Porque quando você compra um imóvel, você paga um valor.
Depois, para vender, é um sufoco tremendo. Precisa achar comprador, e quando acha, ele quer pagar bem menos do que vale.
E tem toda a burocratização das papeletas, assina aqui, assina ali, leva no cartório, vai e vem.
E, bem, se você conseguir vendê-lo, considere-se uma pessoa de sorte.
Bem, outro motivo: se o imóvel for financiado, então, ele só será seu, de fato, quando você pagar o último boleto.
Em contrário à isso, ele será de quem te emprestou o dinheiro.
Contra fatos, não há argumentos.
Ah, e ouvimos falar por aí né, de que se você atrasar 3 parcelinhas… Então, já começa a perder os seus direitos sobre o financiamento.
É bem complicado.
O financiamento só é bom para quem está emprestando dinheiro e nunca para quem está pagando.
Isso vale para qualquer lugar do mundo e para qualquer área. Não tem segredo! Entenda isso: Serviços, Taxas, Pacotes, Contas Grátis, Gerentes… Veja um Guia Completo de como se comportar com o seu banco!
Mesmo que queria muito um imóvel, que seja o seu sonho de consumo e a sua realização pessoal, faça isso com consciência.
Porque, sejamos sinceros, não é pagando juros para um banco por 30 anos que seu sonho não terá grandes chances de se tornar um pesadelo.
“Ah, mas eu não tenho dinheiro para comprar à vista”.
Então, se você, provavelmente, dará uma baixa entrada no financiamento.
O resultado? Parcelas altas e com juros altos.
Se você está pagando juros, nem preciso comentar o quanto de dinheiro você está perdendo, não é?
“Ah, mas eu acabei de casar, preciso do meu cantinho próprio”.
Ok, como dissemos, se o assunto for emocional, não queremos interferir na sua vida amorosa.
Você é quem sabe dos seus sentimentos, mas apenas para fins de informações, saiba que, conforme comprovações de pesquisas, o endividamento financeiro é a principal causa dos divórcios no Brasil.
Com informações da Época Negócios, Dinheiro pra Viver e Organizze
