Da adolescência para a fase a adulta há muitas mudanças na vida de uma pessoal. Uma delas, e em muitos casos a mais importante, é sobre adquirir um imóvel próprio, seja porque a pessoa pode estar estudando em outra cidade ou porque escolheu a vida a dois como forma de viver para o resto da vida.
Mas, a expressão imóvel próprio quer dizer muitas coisas. Desde a opção de ser um terreno, uma casa, condomínio, apartamento, mansão até a forma de pagamento, que pode ser a vista, financiada, parcelada.
Para todos os casos, sem exceção, vai ser preciso de algo fundamental: o planejamento financeiro. Para pagamento à vista, por exemplo, vai ser preciso analisar o “desconto” no valor total do produto, já para o financiamento, é preciso analisar, entre tantos fatores, os juros.
Neste artigo, vamos falar um pouco mais sobre o financiamento de um imóvel na planta, que é o que acontece com mais frequência e é voltada, principalmente, para os novos casais que formam no proposito de unir uma família.
O 1º ponto a se pensar, nesse caso, é quanto à entrada que, para todos os financiamentos, tem que ser de, pelo menos, 20% do valor total do imóvel. Isso significaria, por exemplo, 50 mil para um imóvel de 250 mil reais ou 100 mil para um imóvel de 500 mil reais.
Inclusive, já que estamos falando de valores, vamos citar aqui algumas informações divulgadas pelo site canal do crédito, que mostra 3 simulações de financiamento de imóvel. Claro que esses valores podem ter alterações, conforme as taxas, os valores, entre outros, no entanto, a ideia é apenas mostrar uma visão geral.
Simulação 1
- 1ª prestação: 2.135,00 reais
- Entrada: 50 mil reais
- Renda Necessária: 7.116,83 reais
- Valor do Imóvel: 250 mil reais
- Custo Efetivo Total no Ano: 10,34%
- Prazo (meses): 360
Simulação 2
- 1ª prestação: 4.228,51 reais
- Entrada: 100 mil reais
- Renda Necessária: 14.095,02 reais
- Valor do Imóvel: 500 mil reais
- Custo Efetivo Total no Ano: 10,17%
- Prazo (meses): 360
Simulação 3
- 1ª prestação: 6.345,09 reais
- Entrada: 150 mil reais
- Renda Necessária: 21.150,30 reais
- Valor do Imóvel: 750 mil reais
- Custo Efetivo Total no Ano: 10,16%
- Prazo (meses): 360
Visto isso, dá para se notar uma coisa muito importante. “O ideal, o lindo, o maravilhoso, é juntar dinheiro para comprar à vista”, afirma Marcos Silvestre, que é especialista na área.
No entanto, na visão dele, essa é uma realidade da minoria dos brasileiros.
“Quem tem acesso ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), consegue taxas de juros de cerca de 8% ao ano. Se descontar a inflação, na prática, o comprador vai pagar 2% de juros ao ano para comprar a casa própria. E, se puder usar o FGTS, melhor ainda”, garante.
No decorrer do texto, vamos ter mais informações sobre o uso do FGTS na compra do imóvel próprio (Bônus 2: O FGTS na compra da casa própria).
Por outro lado, se não tiver acesso ao SFH, vai precisar recorrer à carteira hipotecária para conseguir algum desconto vantajoso.
“Os juros dessa carteira costumam girar por volta de 9 a 10% ao ano. Deduzindo a inflação, os juros ficariam em cerca de 3 a 4% ao ano, na prática”, diz.
Como conseguir comprar a casa própria? 10 Dicas Essenciais
Lá no estande de vendas, tudo parece muito simples: o vendedor é simpático e oferece até mesmo um cafezinho. A sua renda parece ser suficiente para comprar a casa dos sonhos e o apartamento tem uma decoração inexplicável, do jeitinho que você sonhou.
No entanto, há muitos detalhes por trás disso. Antes de fechar um negócio dessa magnitude, é ideal que o consumidor observe várias situações. Uma delas é a de que a obra pode atrasar. Essa historia de “mude em dois anos”, não deveria ser tão convincente quanto é. Para este caso, faça uma pesquisa geral sobre a construtora, por exemplo.
Outra coisa é que o saldo devedor vai aumentar e isso talvez você não saiba porque o vendedor só diz que as parcelas terão uma pequena correção (calculada na variação o INCC – Índice Nacional de Custo da Construção).
E isso pode parecer pouco, mas se for feita sobre o saldo devedor, vai significar muito dinheiro.
Marcelo Pratta é o presidente do canal do crédito, que fez as simulações acima. Ele garante que mesmo sendo uma taxa de juros considerada baixa em relação à outras linhas de crédito, o financiamento do imóvel leva muito tempo e leva parte importante da renda do consumidor. Portanto, há algumas dicas essenciais.
Listamos 10, confira agora!
1 – 20% do Valor Total
Se essa é uma regra, ela precisa ser seguida. Então, se você precisar dar uma entrada de 20% do valor total do imóvel, você tem que ter esse dinheiro em mãos. Não adianta querer fazer um empréstimo para pegar esse dinheiro de entrada. Mesmo porque haverá outros encargos no decorrer do período.
Então, junte dinheiro o suficiente para que tenha, ao menos, 20% do valor da entrada. E fique atento à outros custos que poderão ser cobrados.
O ideal é deixar esse dinheiro em uma aplicação de baixo risco e que tenha rentabilidade acima da poupança. Se você precisa de 40 mil reais de entrada, pode fazer um fundo de investimento que tenha taxa de administração baixa, por exemplo.
Ou no Tesouro Direto, só que aí o prazo deverá ser um pouco mais longo.
- Leia Também: Por que o Tesouro Direto é considerado o investimento mais seguro do país mesmo na Crise?
9 dicas realmente eficazes para renegociar dívidas com os bancos
“O Tesouro Direto é um Programa do Tesouro Nacional desenvolvido em parceria com a BMF&FBovespa para venda de títulos públicos federais para pessoas físicas, por meio da internet.”
Investir no Tesouro Direto é uma boa opção para quem não tem muito dinheiro e para quem não correr riscos no mercado financeiro. Só que a recomendação é que os investidores façam isso apenas se estiver pensando no médio e longo prazo.
Quando opta por investir em títulos públicos, o investidor torna-se um credor, já que empresta dinheiro para o governo. Em troca, recebe juros.
Para fazer isso é muito simples: basta ter cadastro em uma instituição financeira (principalmente corretoras de investimentos) e no site do Tesouro Direto. Assim, o investidor recebe uma senha no e-mail e poderá começar a investir dinheiro no tesouro.
Saiba Tudo sobre o Tesouro Direto neste link!
2 – 30% da Renda
Outra regra no financiamento do imóvel é que as parcelas mensais nunca devem ultrapassar os 30% da renda mensal. Então, enquanto você junta a sua porcentagem para a entrada, aproveite e faça essa economia um pouco maior de 30%, já que esse é o valor que você pagará de prestação.
Logo, se você tem facilidade em conseguir poupar os 30%, ficará claro que vai conseguir honrar os seus compromissos depois que assumir o imóvel.
3 – O valor da entrada
A regra é que 20% do valor total do imóvel precisam ser pago na entrada. No entanto, o que ninguém diz é que quanto maior for essa entrada, menos juros o consumidor vai pagar.
Esse é um ponto a ser pensado porque, talvez, vale muito a pena o casal adiar a compra em 12 ou 24 meses e continuar junto o valor mensal para dar uma entrada melhor, que representa mais do total do imóvel. Faça as contas e veja quanto você pagará menos de juros.
4 Opções de Investimentos para Juntar Dinheiro e dar de entrada na Compra do Imóvel
- Renda Fixa indexada à Selic ou ao CDI
- Letras de Crédito Imobiliário e Letras de Crédito do Agronegócio
- CDBs indexados à inflação
- Título Público Tesouro IPCA+
Se quiser conhecer mais sobre essas opções, leia a matéria na íntegra:
Saiba qual deve ser a Renda Mínima para Financiar um Imóvel e pense mais sobre Alugar um
4 – Início de Carreira
Ainda que seja adolescente e esteja a todo vapor no mercado de trabalho, Marcelo Prata diz que esse é um momento que precisa ter muita cautela. O ideal, para ele, é aguardar mais algum tempo.
“Nesse caso, comprar um imóvel pode limitar sua capacidade profissional de ascensão”.
5 – Casamento
Começar uma vida nova, com uma rotina nova, como acontece no casamento e, ao mesmo tempo, assumir um financiamento alto por um período muito longo são duas situações bastante estressantes para Prata.
“É preciso ponderar se o casal pretende ter filho, também. Comprar um imóvel pequeno pode significar ter de se mudar em pouco tempo”.
- Vai Casar? 17 Passos para um Bom Planejamento Financeiro para Economizar Dinheiro
Conforme pesquisas, 90% das mulheres sonham com o casamento perfeito. Sim, é um grande número: 9 em cada 10 mulheres pretendem oficializar a união com uma festa, regada de bebidas, comidas e muita música.
Algumas citam só uma “festinha”, outras falam em listas com muitos convidados. Para ambos os casos, o planejamento financeiro é fundamental.
Planejar o Casamento é importante para não começar a vida a dois com dívidas! Imagina você falir antes mesmo de começar o casório… Pensando nisso, fizemos uma grande pesquisa com economistas, especialistas e organizadores de festas e eventos. Uma dessas pessoas é Christiane Monteiro, da Mais Money.
Confira agora algumas das melhores dicas para organizar aquela festa dos sonhos sem gastar muito dinheiro. Mas, antes disso, confira os 15 piores erros que as noivas cometem na organização do casamento!
6 – Folga Financeira
O que é muito comum entre os adolescentes que pretendem comprar um imóvel é o fato de morarem com os pais. E, para Prata, essa é uma ótima situação para pensar em uma entrada maior, que pode ser iniciada em 4 anos, por exemplo.
Marcos Silvestre também recomenda que o jovem ofereça aos pais para pagar algumas contas de casa e ir se acostumando com os novos custos que terá no futuro.
7 – Despesas Adicionais
O financiamento do imóvel vai comprometer 30% da sua renda. No entanto, ter uma casa levará bem mais das suas finanças, afinal, são contas como a de água, condomínio, luz, telefone, IPTU, seguro, alimentação… Entre outros.
Sem dúvidas, é preciso estar preparado para tudo isso.
3 Itens Domésticos Indispensáveis tiveram alta em 2017. Como manter o Orçamento Financeiro?
Eles são itens indispensáveis porque estamos acostumados a viver com eles. A Energia Elétrica, por exemplo… Quem, em pleno século 21, conseguiria viver sem luz? Pode até ser que alguém consiga, mas, com certeza, fará parte de uma minoria. E o gás de cozinha… A maioria das pessoas o usa como combustível para o preparo da comida.
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8 – Escritura e Documentação
São outros gastos que, normalmente, não são divulgados pelas corretoras e corretores. Além de toda papelada do banco, para o financiamento, também haverá o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que tem alíquota variada conforme o município.
Também tem os custos do cartório e do próprio financiamento, como a avaliação do imóvel, análise jurídica da documentação, entre outros.
Para não errar, Marcelo Prata recomenda juntar, ao menos, 5% do valor total do imóvel para esses gastos.
9 – Custo de Vida
Outro ponto a se pensar durante o planejamento financeiro é quanto ao custo de vida da região onde está localizado o imóvel. A vizinha, acreditem vocês, influenciam diretamente no seu orçamento. Viver em uma periferia ou em zonas sofisticadas pode fazer grande diferença com gastos como alimentação, vestuário e transporte, por exemplo.
10 – Alugar
Antes de financiar uma casa, o consumidor precisa levar em conta alugar uma. Marcos Silvestre diz que a prestação típica de um financiamento costuma ser de 1% do valor total da propriedade enquanto que o aluguel custa 0,5% do total.
“Ou seja, quem paga aluguel não vai trocar seis por meia dúzia no financiamento, mas seis por uma dúzia”, ele garante.
A ideia dele seria morar de aluguel enquanto junta dinheiro para comprar uma casa a vista, o que poderia, aí sim, gerar muita economia financeira.
Bônus 1: Imóvel em Promoção… 5 Fatores Para Ficar Atento!
Se o consumidor pensar em um imóvel pronto, que esteja em promoção, ou seja, em um valor abaixo do mercado, ele vai precisar se atentar à alguns detalhes importantes.
1 – Pesquisa
O ideal é fazer uma pesquisa de preço na região e notar se os imóveis estão na mesma faixa de preço. Aí sim é possível analisar se esse “desconto” em vista realmente vale a pena.
“Até no mesmo empreendimento pode ser possível encontrar imóveis particulares com um preço menor e em boas condições”, afirma o advogado Marcelo Tapai.
2 – Localização
Sempre vai ter aqueles imóveis que, literalmente, “sobram” nas incorporadoras e geralmente têm características que os desvalorizam, como a localização no 1º andar do prédio ou as janelas com vistas para as churrasqueiras, por exemplo.
Assim, o ideal é que o consumidor analise se, mesmo assim, a compra compensa.
3 – Defeitos
Alguns imóveis, quando ficam muito tempo a venda recebem muitas visitas. Portanto, nunca um comprador deve destacar o fato de o imóvel ter defeitos, como danos no acabamento, na pintura ou mesmo no piso.
É importante visitar o imóvel antes de negociar porque se ele for comprado nessas condições, na qual precisa de reparos, o gasto previsto poderá ser descontado do total do valor do imóvel. Tudo é uma questão de negociação.
4 – Impulso
Por mais atraente que a oferta possa parecer, o consumidor deve evitar a compra por impulso. O mais aconselhável é voltar para a casa e decidir mais tarde sobre a compra. Conversar com outros especialistas também é válido.
Com a desaceleração do mercado imobiliário, os preços em geral devem parar de subir, e, com certeza, as ofertas podem não ser mais tão interessantes.
5 – Finanças
Para os casos de comprar imóveis prontos, caso o consumidor não tenha recursos para o pagamento à vista, ele precisará procurar algum financiamento. No entanto, eles vão ser bastante exigentes para liberar tal crédito e a entrada deverá ser bem mais do que os 20% no caso dos imóveis na planta.
Também é preciso ficar atento à taxa de corretagem. Durante a negociação de um imóvel novo, o consumidor pode ser cobrado sobre uma taxa de corretagem, só que ela não deve ser feita separadamente. Os especialistas em direito imobiliário garante que ela tem que ser paga pela incorporadora e não pelo comprador.
É preciso reavaliar muito bem as condições de compra.
Bônus 2: 17 Informações Importantes sobre o FGTS na compra da casa própria
1 – O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) pode ser usado para a compra da casa própria. Esse é um recurso pago pelo empregador aos funcionários e fica depositado na Caixa Econômica Federal em contas abertas automaticamente com o contrato de trabalho.
2 – Ele só pode ser usado pelo trabalhador que tem, ao menos, 3 anos de carteira assinada e que não possua algum financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Também não pode ser proprietário de imóvel residencial no município onde pretende comprar o imóvel.
3 – O valor também é definido pelo consumidor, que pode optar por não utilizar todo o saldo. Mas, lembre-se que, após sacar o recurso (ou parte dele), se o consumidor continuar trabalhando em alguma empresa com carteira assinada, vai continuar recebendo os depósitos mensais, que devem ser pagos de forma obrigatória.
4 – Para saber quanto o consumidor tem depositado no FGTS, é preciso verificar o extrato enviado pela Caixa Econômica Federal através dos Correios, que é feito a cada 90 dias. Quem não recebe por algum motivo, pode fazer a consulta pela internet, através do site do fundo, com o número do NIS (PIS/PASEP) e uma senha cadastrada.
5 – No caixa eletrônico também é possível fazer essa consulta, desde que tenha em mãos o número do documento de identidade e o número do NIS.
6 – Além disso, o imóvel precisa ser casa ou apartamento urbanos e residenciais, que sejam destinado à moradia do trabalhador. Ou seja, exclui-se imóveis em áreas rurais e outros que serão usados para investimentos, como flats.
7 – “Se for uma herança ou doação e viver com uma cláusula de usufruto, aquela em que você recebe a propriedade, mas a posse fica com outro doador ou com uma terceira pessoa, então, o FGTS também poderá ser usado”, garante Mauro.
8 – Para casos de imóveis na planta, tudo é mais fácil: basta assinalar no contrato que você deseja optar por “descontar” o FGTS na entrada no imóvel, por exemplo, e tudo é feito automaticamente.
9 – Já para os prontos, o proprietário vai precisar sacá-lo. Assim, precisa estar munido de documentos pessoais, como a carteira de trabalho, o comprovante de residência, certidão de nascimento ou de casamento, além da carteira de identidade e o CPF (Cadastro de Pessoa Física).
10 – Fora isso, também será preciso apresentar a certidão da matrícula e uma cópia do IPTU da casa, para demonstrar que o imóvel está em situação regular.
11 – Um detalhe é que as securitizadoras e entidades abertas da previdência complementar também podem fazer o saque desse fundo, mas o mais comum é que ele seja feito pelos agentes financeiros, como bancos, consórcios ou companhias de crédito imobiliário.
12 – Tanto é que, mesmo endividado, o proprietário poderá sacar o dinheiro. “Nenhuma dívida do trabalhador impede a utilização do FGTS”, garante o advogado Mauro Antônio Rocha, que é especialista em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial.
13 – No entanto, se o consumidor tiver o nome listado em algum serviço de proteção ao crédito, a aprovação do financiamento poderá ser bloqueada.
14 – Quanto ao prazo, a liberação do FGTS pode demorar, em média, 5 dias. Já a aprovação do financiamento, de forma geral, leva bem mais do que isso, em torno de 60 dias.
15 – O saque do FGTS tem que estar registrado no Imposto de Renda na opção “Rendimentos Isentos e não Tributáveis”, já o valor total da casa tem que estar em “Bens e Direitos”.
16 – E, se o imóvel for financiado em outro banco, não haverá problemas. O saque poderá ser feito da mesma forma.
17 – O consumidor poderá usar o FGTS quantas vezes quiser para comprar um imóvel, desde que não exista impedimentos nem do comprador e nem da casa. Por exemplo, uma pessoa pode usar o fundo na entrada e, posteriormente, para abater parcelas finais.
Com informações da UOL
