O assunto dos fundos imobiliários sempre gera muita dúvida para os novos investidores. Afinal, só pelo fato de ser negociado na bolsa de valores, ele pode assustar. Mas, estudando dá para ver que não é tão complicado assim. Logo, vamos entender o que é a vacância financeira.
No caso desses Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), o termo também tem a sua importância. Até mesmo porque ele é um dos indicadores mais comuns e importantes na hora de estudar a compra de um ativo como esse.
Para começo de conversa, considere que vacância nada mais é do que a definição de um espaço que não está ocupado. Ou seja, é um espaço vago. Quando se fala em FII, o problema está no fato de que existem dois tipos de vacância: a financeira e a física.
Para que você entender as expressões perfeitamente, nós vamos explicar cada um dos termos de maneira muito simples. Bora lá?
O que é a vacância financeira
Na prática, a vacância financeira é um espaço vago dos ativos que não estão gerando rendimentos. Achou complicado entender isso? A gente explica. Saiba que em outras palavras nada mais é do que uma fração da carteira de FIIs que não está rendendo.
Pode parecer que é complicado, mas não é. Primeiro, vamos nos lembrar de que praticamente todo FII (ou a maioria deles) gera rendimentos que são provenientes dos aluguéis, dos juros, da valorização dos imóveis ou de arrendamentos.
Esses rendimentos podem ser pagos ao investidor através de proventos. No entanto, quando se fala em vacância financeira quer dizer que um ou mais desses ativos não está gerando essa renda. Mas, por que isso pode acontecer? Na verdade, são muitos os motivos.
Pode ser porque o inquilino não pagou o aluguel, por exemplo. Durante a pandemia, isso foi comum já que houve acordos entre os proprietários e os inquilinos. Mas, esse é só um dos motivos, para você entender o assunto na prática.
O que é a vacância física
Aqui também falamos de espaço não ocupado. Porém, isso tem um significa mais prático ainda. Trata-se daquele lugar que não tem inquilino. Ou seja, ele não está locado. Geralmente, esse tipo de vacância reflete problemas com o imóvel.
Vamos supor que a vacância tenha motivação no fato de que as salas de escritórios não sejam de boa qualidade. Ou pode ser que elas ficam em uma região não tão boa. Também pode ser que o imóvel seja antigo demais ou com arquitetura ruim.
Entenda que a vacância física quase sempre tem relação com o imóvel. Na prática, isso é ruim para um FII porque pode indicar que ele terá problemas em receber recursos do aluguel – já que nem sempre estará com aluguel.
Mas, essa vacância física também pode ser resultado de uma atual situação financeira, como foi a crise do coronavírus. Em muitas vezes, isso também tem resultado que vem de um desaquecimento do mercado imobiliário.
A taxa de vacância
Entendido o que é vacância financeira e o que é vacância física, agora nós vamos falar sobre a taxa dela. Saiba que ela se dá em percentuais. Assim, nada mais é do que a razão entre o espaço que não está locado com a área bruta locável total.
Portanto, a taxa de vacância financeira mostra o montante de rendimentos que não são gerados em alguns ativos sobre o total que poderia ser gerado. Logo, isso quer dizer que ter alta vacância é sempre ruim, né? Na verdade, nem sempre. Entenda isso.
A taxa de vacância afeta os rendimentos mensais gerados. Certo? Então, o investidor que quer ter o máximo de rendimentos deveria procurar fundos com a menor taxa de vacância. Isso faz todo sentido. Porém, também dá para ver a alta taxa de vacância como oportunidade.
A oportunidade
Isso porque essa taxa alta pode trazer impactos no aumento da rentabilidade do fundo no futuro. Como assim? Se hoje ela tem uma vacância muito expressiva, se você considerar o fundo como bom, saiba que ele poderá ter a cota com mais valor quando a taxa diminuir.
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É simples: se a taxa de vacância está alta, então, as cotas vão perder valor. Mas, quando essa taxa de vacância começa a cair, quer dizer que os imóveis estão sendo alugados, logo, as cotas valorizam. Portanto, pode ser uma oportunidade de ganhar dinheiro com FIIs.
Mas, atenção: essa não é uma recomendação de compra. O que queremos que você entenda é que nem sempre a alta taxa de vacância é ruim. Por isso, conhecer e estudar o fundo é muito mais importante do que saber apenas sobre essa taxa. Entendido?
Para quem entende isso, considere que no mercado atual usamos o termo de “comprar vacância”. A ideia é justamente estudar os bons atributos do fundo que mesmo com alta taxa de vacância pode reverter a situação.
Um exemplo real
Para finalizar a matéria, vamos trazer aqui um exemplo real. Afinal, agora que você sabe o que é a vacância financeira e física vai ficar mais fácil entender.
A Cyrela Thera Corporate (THRA11) teve uma taxa de vacância de 30% em 2016, durante uma recessão. Assim, tivemos essa oportunidade de “compra de vacância”. Logo, a locação subiu para 90%. Quanto as cotas, elas valorizaram 200% até novembro de 2020.
Mas, novamente lembrando essa é uma tática que só deve ser usada por quem tem conhecimento sobre o fundo e os empreendimentos que ele possui, ok? Até mesmo porque como se trata de bolsa de valores e renda variável, também existe o risco da perda.
