Saber se vale a pena vender o imóvel e aplicar o dinheiro é uma questão que sempre gera conflitos – mesmo entre os mais especialistas do setor financeiro. Mas a dúvida persiste: a continuar morando de aluguel ou vender o imóvel para investir.
O assunto de hoje, portanto é sobre saber se:
- Você continua com o seu imóvel investido, que está disponibilizado para aluguel OU
- Se vende o imóvel e investe em outras opções do mercado financeiro oferece.
Essa pergunta poderia ser feita por qualquer pessoa, inclusive, por você mesmo. Só que escolhemos uma pergunta que recebemos aqui e que é a seguinte:
– Tenho um imóvel alugado por 1, 5 mil reais. Sendo que valor de condomínio é de 500 reais. No fim, tenho um lucro real é de 1 mil reais.
– Outra informação é que hoje o meu imóvel está avaliado em 300 mil reais.
– Então, fica a dúvida: é mais lucrativo vendê-lo e investir esse valor ou não? Se a resposta for positiva, fica mais uma pergunta: em qual investimento?
O leitor ainda quer saber qual será o lucro real já descontando as taxas desse investimento?
– Afinal, será que ele vai ganhar mais do que o lucro de 1 mil reais que tem nos aluguéis…
Bom, vamos botar os pingos nos is, galera!
Antes da análise, temos um ponto a ser discutido!
A dúvida sobre saber se vale a pena vender o imóvel e aplicar o dinheiro é comum porque as pessoas sentem que o valor do aluguel não remunera como deveria, ficando abaixo do que é esperado pelos donos de casas e apartamentos.
Mas, a reflexão que temos que fazer no começo é que o nosso leitor tem um imóvel de 300 mil reais, sendo que na teoria deveria render 0,5% do valor total de aluguel, na média.
Considerando essa média de 0,5%, então, teríamos um valor de aluguel de 1,5 mil reais por mês – que é o que ela cobra de aluguel.
Até aqui, está tudo nos conformes, tudo certo, tudo como previsto.
O que não está adequado é o fato de que o nosso leitor diz que fica com a conta do condomínio. Isso soa muito estranho porque geralmente é o inquilino que tem que pagar isso.
Tecnicamente, quando se propõem um imóvel para aluguel, negocia-se um valor de aluguel e negocie-se que o inquilino assuma não só o condomínio, mas o IPTU também.
Isso é o mais comum e que está, geralmente, no contrato assinado por ambas as partes.
Até mesmo os eventuais custos que tem no dia a dia de uso da propriedade vai para a conta do inquilino.
Isso quer dizer, aqui no nosso exemplo, que o leitor já está perdendo 500 reais de rentabilidade, que estaria limpo para ele.
Logo, ele vai receber apenas 1 mil reais de aluguel, o que faz com que esse valor seja realmente baixo… O aluguel cairia para 0,3% sobre o valor do imóvel.
Muito provável é por isso que ele quer vender o imóvel e aplicar o dinheiro!
E claro, temos que pensar ainda que isso é uma coisa que possivelmente ele esteja fazendo porque o mercado imobiliário o condicionou a isso devido à crise.
Portanto, vale a pena vender o imóvel agora?
Supondo que a situação que estejamos falando seja:
– O valor do imóvel, de 300 mil reais, será alocados em um investimento.
Então, até mesmo a poupança, que costuma render pouco, iria render acima dessa renda mensal de apenas 1 mil reais…
Isso prova que vale a pensar vender o imóvel e aplicar o dinheiro? Calma!
A resposta é: depende!
- O seu imóvel vale 300 mil, mas quanto desse valor realmente é seu?
- Quanto vai ser perdido, por exemplo, para o pagamento de impostos ao governo?
- E tem outra pergunta além dessas: você pagou quanto por esse imóvel?
Supondo que tenha pago 100 mil reais por ele, então, seu lucro é de 200 mil reais.
Considere a média de que pelo menos 15%, desse lucro serão perdidos.
E 15% de 200 mil reais seria 30 mil reais.
Agora, já não são 300 mil reais e sim 270 mil reais que você tem em mãos.
E fora isso, tem outras análises que você precisa fazer antes de decidir se vale a pena vender o seu imóvel agora, como:
- Os eventuais custos que você tenha para vender esse imóvel,
- A demanda na região,
- Os anúncios,
- Vai ter que baixar preço?
Lembre-se que o preço não é aquele que você gostaria de receber, mas aquilo que o futuro proprietário está interessado em pagar ou pode pagar você naquele momento.
Na prática, você estima que o valor é 300 mil…
Só que tem que avaliar com cuidado se esse valor, realmente, vai estar na sua mão na hora de investir em uma aplicação financeira diferente dos imóveis.
As referências dos aluguéis
Saiba também que o aluguel não é a referência de rentabilidade do imóvel, ao passo que o aluguel é apenas uma das referências.
Um imóvel ou qualquer propriedade imobiliária vai, ao longo do tempo, gerar riqueza para você de 2 formas:
- Com rendimento de aluguel e
- Com a valorização desse imóvel.
Se você tem um imóvel que vale 300 mil em uma região que já se desenvolveu, que já recebeu as melhorias necessárias de infraestrutura, já tem um shopping center próximo, por exemplo…
Você conclui que não tem muito que evoluir ali, não tem muito que melhorar, então, talvez você esteja certo a pensar que vale a pena vender o imóvel agora.
Por outro lado, se esse imóvel tem potencial de valorização porque está em uma região periférica da cidade ou porque é uma região que faz parte de um projeto ou de um plano diretor do Município, do Estado, alguma infraestrutura pode chegar…
E isso tudo é confirmado com conversas imobiliárias…
Então, nesse caso, provavelmente o melhor a se fazer é permanecer com esse imóvel.
E não vai valer a pena vender o imóvel agora porque apesar do aluguel estar barato, há um potencial de incremento do preço deste imóvel ao longo do tempo.
Entende como é importante fazer essas análises sobre tudo e não apenas os valores para saber se vale a pena vender o imóvel e aplicar o dinheiro?
Sobre investir o seu dinheiro do imóvel
Agora, considerando que esse imóvel não tenha potencial de valorização e considerando que realmente você não tenha muito lucro a tirar deste imóvel, o ideal seria vender e investir em algum produto de renda fixa.
Nesse caso, agora vamos falar sobre valer a pena vender o imóvel e aplicar o dinheiro em uma aplicação financeira, lembrando que o perfil do leitor é conservador, certo.
Você, ao abrir conta em uma corretora de valores ou em um banco qualquer, vai fazer uma avaliação do perfil de investidor chamado API.
O API nada mais é do que um documento que tem algumas perguntas a serem respondidas e com base nas respostas você descobre o seu real perfil de investidor.
Isso é importante porque mesmo o leitor sendo conservador, temos que considerar o atual cenário da economia, que está em recuperação.
Logo, ainda que seja conservador em investimentos, o leitor deveria sim ter uma pequena parcela do seu patrimônio em algo como a renda variável.
Talvez um fundo multimercado, um fundo de ações ou algum investimento que oscile com o tempo para trazer uma rentabilidade melhor, que seja acima da renda fixa.
Depois, o leitor quer saber também quanto vai ganhar com isso – trocando o aluguel pelos investimentos financeiros.
E aqui o problema é a conta não é muito fácil de fazer, mas vamos te ajudar com isso.
Como saber se um investimento vai render mais do que o aluguel?
Em um cenário em que a Selic está razoavelmente baixa, você vai ganhar alguma coisa próxima de 0,3% ou 0,4% ao mês acima da inflação em investimentos conservadores.
Temos que considerar agora que o aluguel está rendendo algo como 0,33% ao nosso futuro investidor.
Esse também pode ser considerado um valor acima da inflação porque todo ano vai ter uma correção pelo IGP-M (Índice Geral de Preços ao Mercado).
Na prática, a gente compara a rentabilidade dos investimentos livres de inflação com a rentabilidade normal do aluguel.
Então, você vai perceber que na renda fixa hoje não se ganha muito acima do que se ganha no aluguel justamente porque parte do lucro imobiliário está na valorização do imóvel.
Resumindo a história toda: vale a pena vender o imóvel e aplicar o dinheiro?
Vale!
Mas, desde que você busque informações sobre o mercado financeiro e procure seguir orientações de especialistas.
Isso tem a ver com desde o início, ao abrir uma conta em uma corretora de valores e considerar uma carteira recomendada de investimentos para um perfil conservador, que sempre vai ter alguma parcela em renda variável.
O seu ideal tem que ser sempre buscar os ganhos, acima do que a renda fixa proporciona.
2ª Parte
Bom, o texto termina aqui – mesmo porque já respondemos a principal pergunta do título desse conteúdo… Só que…
Talvez você ainda não tenha visto de forma clara como é possível ganhar dinheiro sem ter que um bem físico no seu nome, como o imóvel.
Por isso, para complementar o assunto e excluir alguns medos que as pessoas têm sobre investir dinheiro no mercado financeiro, criamos uma 2ª parte deste texto.
Olha: você não precisa ler se não quiser.
Mas, aqui focamos em números e também nas vantagens de vender o imóvel e trocar isso por uma aplicação financeira.
E, aliás, não estamos falando de qualquer aplicação financeira e sim dos fundos imobiliários, que também são do setor de imóveis e acompanham a valorização deles.
Bora conhecer esses fundos?
Como ficar rico com imóveis? Conheça os fundos imobiliários!
Esse é só um começo para você conhecer os fundos imobiliários e ter a certeza de que pode fazer uma escolha certa na hora de saber se vale a pena vender o imóvel e aplicar o dinheiro.
Afinal, você sabe o que são fundos imobiliários?
Vamos explicar agora: eles são como condomínios fechados. Como os condomínios de casas, de apartamentos, sabe?
E são como condomínios onde os investidores se juntam com o único objetivo de aplicar os recursos financeiros em empreendimentos imobiliários.
O que São Fundos de Investimentos Imobiliários
A melhor explicação é aquela que diz que esses fundos funcionam como grandes condomínios que investem em ativos imobiliários, sendo a maioria físicos e dos mais diversificados segmentos, como salas comerciais, shoppings centers, apartamentos, prédios, loteamentos.
Uma parte desse ativo é de títulos, como as letras de crédito imobiliário. E, como as ações das grandes empresas, eles são negociados na Bolsa de Valores – por isso, é considerado de renda variável.
Erika Lacreta é gerente de representação institucional da Associação das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) e diz que este tipo de fundo é indicado para pessoas físicas que querem investir no mercado imobiliário sem precisa, necessariamente, comprar um imóvel.
Isso daria muito trabalho – como falamos no início do texto, com inquilinos, reformas, impostos, registros e outros compromissos.
“Existem diversos tipos de fundo imobiliário, portanto é importante que o investidor verifique aquele que melhor se adequa às suas necessidades. Lembrando que esse é um produto de longo prazo, logo, para obter ganhos, ele não pode ter pressa em resgatar”, diz Lacreta.
7 Passos Fundamentais para Comprar um Imóvel com Pouco Dinheiro
Vamos prosseguir com a explicação aqui: como esses fundos captam dinheiro?
Através da venda das cotas.
Os FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários), como nós costumamos falar, são investimentos de renda variável que são negociados na bolsa de valores (B3).
Na linguagem menos oficial dos especialistas do setor financeiro, conseguimos encontrar 4 tipos de FIIs que existem hoje.
I – Os fundos de tijolos, que são os imóveis físicos.
II – Os fundos de desenvolvimento, que são as construções e as vendas.
III – Os fundos de papel, que são as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).
IV – Os fundos dos fundos, que investem em outros FIIs.
Visto isso, você deve estar se perguntando: como podemos ganhar dinheiro com os fundos imobiliários?
Como ganhar dinheiro com os fundos imobiliários?
Basicamente, dá para ganhar dinheiro com os fundos imobiliários de 2 formas.
Uma é com a distribuição dos resultados e outra com a valorização da cota.
Não se assuste porque nós já vamos explicar.
Distribuição de Resultados
Vamos supor que você invista em um FII onde a maior parte dos ativos é composto de shopping centers.
Nesse caso, o lucro dos aluguéis ou da venda de um dos shoppings desse fundo deve ser distribuído entre os cotistas.
Logo, uma maneira de ganhar dinheiro com imóveis é através desses shoppings… Com os aluguéis deles ou vendas.
E vale lembrar que essa distribuição dos lucros pode ser periódica ou mensal.
Pensando nesse caso, considere que os rendimentos serão creditados na conta da corretora de valores onde você tem uma conta.
E uma coisa importante: eles são isentos de imposto de renda para pessoa física.
Logo, o dinheiro que você vai ganhar é todo seu, sem descontos, sem custos!
Valorização das Cotas
Além da distribuição de resultados dos FIIs, também temos a outra forma de ganhar dinheiro que é com a valorização das cotas.
No exemplo dos shopping centers, supondo que você comprou sua cota e 1 ano depois houve forte valorização, você pode vender por um preço mais alto do que comprou.
Mas, no caso de venda das cotas, existe a cobrança de IR, que é 20% sobre o lucro.
E muita atenção: você que deve recolher e pagar o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais).
E como é que eu invisto em FIIs?
Através de ofertas públicas!
Você pode investir em FIIs através de um home broker, ao comprar de outro investidor.
E aqui vale citar uma dúvida também comum quanto aos fundos imobiliários: “Posso comprar uma única vez e não precisar ficar recomprando?”
Sim, você pode.
Agora vamos as vantagens e desvantagens dos FIIs.
Normalmente, o investimento inicial é muito menor do que um imóvel físico, claramente. Isso porque toda compra é feita através de cotas. Para investir, o investidor precisa contratar o serviço de um banco ou de uma corretora, que fará a intermediação.
André Luzbel é sócio da Bahia Partners e diz que existem fundos imobiliários com cotas a partir de 100 reais.
O mercado dispõe de uma variedade de fundos, por isso, torna imprescindível estudar e conhecer bem os fundos antes de comprar as cotas.
“É preciso saber que perfil de fundo imobiliário lhe agrada mais. Se quiser maior segurança, são indicados fundos que investem em aluguel de agências bancárias, por exemplo. Se quer arriscar mais, pode buscar loteamentos e shoppings centers, mais arriscados porque têm um mix de varejo”, orienta.
Quanto aos riscos, eles são muito parecidos com os de qualquer imóvel – vacância, inadimplência e a própria depreciação dos bens.
Se comparado os aluguéis e imóveis físicos, dá para imaginar como se o proprietário precisasse negociar todos os dias o valor do aluguel com o inquilino. Porém, nesse caso de fundos, os riscos são diluídos pelo número de imóveis diferentes que são negociados.
Outro ponto importante é que a gestão do negócio é feita por profissionais (que devem ser qualificados para tal função). Assim, você não precisa lidar diretamente com os assuntos, apenas gerenciar os lucros – pagos mensalmente.
Joel Gomes é um investidor de fundos imobiliários há mais de 1 década. Ele diz que optou pelos fundos como alternativa às ações de empresas e, principalmente, pela possibilidade de gerar uma renda mensal como valor investido.
“O fundo imobiliário sofreu muito pouco na crise, como a maioria dos fundos. Como são feitos de uma cesta de imóveis, tem vários prédios diferentes, o impacto da vacância não acontece como nos prédios fixos. Como tem uma grande quantidade de imóveis no fundo, a perda de um ou dois não impacta o seu caixa”, diz Gomes.
Sobre escolher o melhor fundo imobiliário, Joel diz que existem muitos sites que dão informações relevantes, como em fóruns de discussão, entre outros.
“Não precisamos ser engenheiros para avaliar um imóvel para comprar, não precisamos ser economistas para avaliar um fundo imobiliário. Precisamos entender os riscos e assumir os riscos, assim como para comprar um imóvel físico”, diz Fabrício Tota.
FIIs ou imóvel físico – vantagens e desvantagens!
Você que sonha em viver de renda, como a maioria dos brasileiros, com certeza já pensou em comprar um imóvel e colocar para alugar.
Porém, muitas vezes falta boa parte do dinheiro para investir nessa compra, que tem um valor alto… Esse é um dos motivos que fazem os fundos imobiliários serem positivos!
Saiba que os fundos imobiliários são uma maneira mais acessível de investir em imóveis grandes e caros.
E saiba que é possível começar a partir de 100 reais ou menos.
Outra vantagem são os fundos que investem em diversos ativos e diminuem o risco de vacância.
O risco é maior se você comprar um único apartamento do que um fundo que investe em diversos apartamentos.
Outra vantagem importante é que você pode ter uma renda periódica ou mensal livre de IR.
Isso sem contar que os investidores se livram da dor de cabeça da administração do imóvel, dos inquilinos, cartório, documentação, impostos, etc.
– Tudo fica a cargo dos administradores do fundo.
E lógico que a facilidade de venda das cotas dos FIIs é bem mais rápida e menos burocrática do que a venda de um imóvel físico.
Você já vendeu um? Conta para mim: isso é ou não muito difícil… Dá dor de cabeça só de pensar, né.
Desvantagens dos FIIs
Agora vamos as desvantagens dos FIIs.
Mesmo porque nem tudo são flores.
Os FIs não são cobertos pelo nosso querido e amado FGC (Fundo Garantidor de Crédito).
Por se tratar de um fundo, você precisar ter atenção para a taxa de administração que é cobrada – porque ela vai afetar negativamente a sua rentabilidade. Olho vivo!
É claro que temos o risco de vacância nos FIIs, como temos nos imóveis físicos.
Mas quanto mais esse fundo diversificar, melhor será.
É lógico que a venda das cotas de um FII é bem mais fácil e menos burocrática, mas o volume de negociação na bolsa ainda é baixo.
Então, quando resolver vender suas cotas pode ser que não consiga um comprador rapidamente – mas isso nem se compara com a venda de um imóvel físico.
Quais são os custos para investir em fundos imobiliários?
Como são negociados em bolsa de valores (B3), existem 2 principais custos, que são a taxa de custódia e a taxa de corretagem. Também são cobrados os emolumentos e impostos.
Enfim, o que a gente quer deixar claro é que os fundos imobiliários são uma boa alternativa para diversificar sua carteira e ter uma renda periódica.
Com informações do Youtube
