O dividend yield nos fundos imobiliários é algo muito importante. Tanto é que todas as vezes que você for pesquisar sobre um FII (Fundo de Investimento Imobiliário) você vai ver falar dessa expressão. Porém, nem todo mundo sabe o que ela significa.
E você, sabe? Se não sabe, está tudo bem. A ideia dessa matéria é mostrar justamente como o indicador funciona, para que serve, a importância dele e tudo mais. Bora lá? Para começo de conversa, entenda que ele tem tudo a ver com os dividendos, que nós tanto amamos, né.
Entendendo o dividend yield
Uma das grandes vantagens de um FII é o pagamento de dividendos. Algumas ações listadas na bolsa de valores também pagam isso. Mas, nem todas. No caso dos FII, a maioria faz o pagamento desse tipo de provento.
Sabendo disso, o que temos que considerar é que os dividendos em FIIs são pagos mensalmente (na maior parte das vezes). Obviamente, quanto maior for o valor, melhor para o investidor. Mas, nem sempre é fácil entender como a conta toda é feita.
Saiba que os FIIs são obrigados a pagar 95% dos lucros em forma de rendimentos. O valor total é dividido pelo número de cotas do fundo. Logo, o rendimento equivale a cada cota, que vai chegar na conta do investidor. Até aqui é simples, certo?
O problema está no fato de que o valor bruto dos dividendos causa distorção. Afinal, alguns FIIs têm valores mais altos de cotas e tendem a apresentar valores melhores nos rendimentos. Ficou confuso, né? Calma, vamos para a prática.
Na prática!
A ideia é simplificar e não contrário. Portanto, trouxemos aqui 3 exemplos reais, atuais e clássicos para você entender essa questão do dividend yield nos fundos imobiliários.
- O XPLG11 tem valor de cota de R$ 130 e pagou R$ 7,11 de dividendo no ano
- O HFOF11 tem valor de cota de R$ 103 e pagou R$ 9,11 de dividendo no ano
- O FLMA11 tem valor de cota de R$ 2,95 e pagou R$ 0,11 de dividendo no ano
Os dados são do começo de novembro de 2020. Mas, o que queremos mostrar é quanto maior o valor da cota, também é maior o valor do rendimento por cota. Ok? Isso, ainda que não seja regra, é algo bastante comum nos FIIs.
O problema está no fato de que isso explica alguma coisa. Mas, não o dividendo yield. Veja!
O cálculo do dividend yield
O cálculo do dividend yield é uma espécie de normalização do valor dos rendimentos que vão chegar aos cotistas. Logo, a gente divide o valor do dividendo pelo valor da cota. Assim, nós temos o valor do dividend yield anualizado. Parece complicado, mas não é. Vamos ao exemplo.
- XPLG11 – valor de R$ 130 – R$ 7,11 de dividendo – dividend yield é 5,47%
- HFOF11 – valor de R$ 103 – R$ 9,11 de dividendo – dividend yield é 8,81%
- XPLG11 – valor de R$ 2,95 – R$ 0,11 de dividendo – dividend yield é 3,82%
Dessa vez, o que a gente pode ver é que não tem uma relação direta entre o valor pago por cota com o dividend yield ou o valor da cota. Por exemplo, em termos de recebimento de dividendos, qual seria a melhor opção?
Sem dúvidas, o HFOF11, que tem um dividend yield maior. O que nos leva a conclusão de que quando se vai estudar um FII, a gente tem que considerar o dividend yield e não somente o valor pago por cota, ok?
O cuidado com a variação do dividend yield
Nesse último tópico que vamos falar sobre o dividend yield nos fundos imobiliários leve em conta que há um cuidado a ser tomado. Existem alguns fundos que possuem baixa mudança de rendimentos distribuídos.
Um dos melhores exemplos é o de galpões logísticos. Eles apresentam maior previsibilidade dos lucros. Assim, raramente altera de mês para mês. Mas, há aqueles que possuem maior oscilação, como é o caso dos shoppings centers.
O motivo é claro: isso tem a ver com as características dos alugueis recebidos. Isso porque ele, quase sempre, está ligado as receitas das lojas. Então, se a gente tem uma época de crise, o valor cai e o dividend yield cai junto.
Para evitar isso, alguns analistas recomendam usar o valor patrimonial da cota para fazer um cálculo de dividend yield. Assim, considere que o valor patrimonial é o valor do patrimonial liquido do fundo dividido pelo número total de cotas. Ok?
Mas, o que se tem visto é que em momentos de crises, nem essa conta segura a volatilidade do mercado. Portanto, o cuidado se faz necessário em todo caso e em todo cálculo.
E a vacância financeira nos fundos imobiliários, o que é?
Antes de terminar a matéria, a gente quer deixar aqui uma leitura complementar que pode interessar a você. Afinal, o tema é o mesmo: “fundos imobiliários”. Porém, o que muda é a expressão usada.
Por um lado, acabamos de descobrir o que significa o dividend yield nos fundos imobiliários. Por outro, mais cedo, nós fizemos um conteúdo falando da vacância. Inclusive, tem a vacância física e a vacância financeira. Você sabe para que elas servem?
Se você não sabe, considere que deveria. Afinal, é um importante indicador para saber se vale a pena comprar um determinado FII ou não. A matéria está intitulada como “Você sabe o que é a vacância financeira nos fundos imobiliários? A gente conta”.
O mais legal é que além de contarmos sobre esses conceitos, a gente também explica como a alta taxa de vacância pode ser vista como oportunidade para ganhar dinheiro com FIIs. Entenda isso na prática e do jeito certo.
